Доминанта

Что нужно знать плательщику единого налога при сдаче в аренду недвижимости

23 окт. 2017

Учитывая нестабильность экономической ситуации в Украине, лица, имеющие свободные средства, стали вкладывать в недвижимость. Как результат - образовался целый пласт лиц, которые зарабатывают на сдаче в аренду принадлежащего им имущества.

Говоря по правде, более 90 процентов так называемого «бизнеса» связано с арендой жилья и находится в тени, а те немногие его представители, которые хоть как-то готовы раскрыть свою деятельность, часто регистрируются плательщиком единого налога (ЕН). Именно о них и пойдет речь в данной публикации.

Итак, для начала давайте разберемся, может ли плательщик единого налога заниматься деятельностью по сдаче в аренду недвижимости.

  • 1-я группа Единого налога

разрешенные Налоговым кодексом Украины виды предпринимательской деятельности для данной группы вообще исключают возможность получать такими лицами доход от аренды в рамках предпринимательства.

Если Вы плательщик ЕН 1-й группы – единственный вариант сдавать свою недвижимость как физическое лицо и оплачивать подоходный налог.

  • 2-я группа Единого налога

могут сдавать в аренду принадлежащие им на праве собственности объекты или праве аренды, при этом им запрещается оказывать в этой сфере посреднические услуги.

Арендаторами в отношениях с такими лицами могут выступать только плательщики единого налога или физические лица. Следовательно, официально сдать помещение в аренду плательщику налога на прибыль у Вас не выйдет.

Также установлены ограничения по площади объектов, передаваемых в аренду (пп. 291.5.3 ПКУ), а именно:

- земельные участки общей площадью до 0,2 гектара включительно;

- жилые помещения (квартиры дома и их части) общей площадью не более 100 кв.м.;

- нежилые строения (помещения сооружения и их части) общей площадью не более 300 кв.м.

  • 3-я группа Единого налога

могут вступать в арендные отношения как с физическими, так и с юридическими лицами без каких-либо ограничений по субъектному составу. Однако, если арендодатель является ФЛП, то он имеет право сдавать в аренду недвижимость опять-таки в пределах граничных размеров площади, как и для 2-й группы.

Если арендодателем является юридическое лицо, то оно может сдавать в аренду недвижимость безо всякого ограничения ее размера. 

  • Общие требования для всех групп ЕН

Следует отметить, что для сдачи в аренду недвижимости необходимо зарегистрировать соответствующий вид экономической деятельности, например, один из следующих:

  • 68.20. Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества (подходит для 2-й и 3-й групп);
  • 68.31. Агентства недвижимости (только для 3-й группы);
  • 68.32. Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта (только для –3-й группы).

Осуществление плательщиком единого налога вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН, является основанием для утраты статуса плательщика ЕН с налогового периода, следующего за тем, в котором такая деятельность осуществлялась.

Бытует мнение, что за такое нарушение Вы просто должны оплатить налог в размере 15 % дохода, полученного от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН и можете спать спокойно, однако это не соответствует действительности.

Если обратиться к положению п.293.4. и п.п.298.2.3. Налогового кодекса Украины, мы увидим, что действительно к такому доходу должна быть применена ставка в размере 15%, но уже со следующего налогового периода Вы должны стать плательщиком на общей системе со всеми вытекающими от сюда последствиями. 

Как же обойти установленные ограничения для физических лиц-предпринимателей 2-й и 3-й группы ЕН?

Можно сдать в аренду только часть объекта. Например, Вы собираетесь сдавать в аренду жилой дом площадью 120 кв.м. В договоре Вы имеете право прописать, что предметом аренды является не дом, а скажем помещения первого этажа в пределах предусмотренных ограничений или же можете сдать в аренду весь объект, как просто физическое лицо. Вот чего не следует делать, так это сдавать часть объекта как физическое лицо, а часть – как субъект предпринимательства. «Разбивая» предмет аренды таким образом, независимо от статуса, такое лицо рассматривается фискальным органом как одно целое, а следовательно – у Вас будет превышение разрешенных площадей арендных объектов.

Чем грозит превышение лимита площади?

- применение к такому доходу ставки в размере 15 % от суммы дохода, полученного за налоговый период, в котором началось такое нарушение;

- перевод плательщика на общую систему налогообложения с начала налогового периода, следующего за тем, в котором допущено нарушение с применением установленных для них ставок налогов (18%), а также начислением всех санкций за несвоевременную оплату налога и сдачу отчетности:

-  25% от суммы самостоятельно доначисленного фискальным органом налога;

- 50% от ставки за нарушение правил применение упрощенной системы налогообложения и др. 

Важно:

-при сдаче недвижимости следует помнить, что помимо налоговых, Вы должны выдержать так же другие требования, в том числе в отношении объекта аренды и самого договора. Так, если предметом аренды является рабочее место, правовая природа которого является смешанной, так как оно включает не только недвижимое имущество (его часть) но и оборудование, необходимо четко определить не только порядок использования помещения (его части), но и его площадь, состав переданного оборудования.

- если Вы сдаете часть дома или помещения, то объект аренды должен быть четко определен с помощью его детального описания или выделения на техническом плане помещений (их частей), которые передаются в пользование арендатору.

-в договоре аренды необходимо отразить все существенные условия так как в противном случае договор буде считаться не заключенным. 

Таким образом для для осуществления деятельности по сдаче в аренду недвижимости необходимо правильно избрать форму такой деятельности,  в том числе и с учетом характеристик предмета аренды.

 

 

 

   Алексей Ющенко

   руководитель корпоративной практики АО "КФ "ДОМИНАНТА"

Теги: аренда недвижимость, налогообложение при аренде, единый налог

Рейтинг страницы: 5/5 на основе 6 оценок.




Другие новости


Зміни у сфері державної реєстрації нерухомості та корпоративних прав

Боротьба з рейдерством – один із основних меседжів нової влади. Так, початком практичних змін в даному напрямі має стати законопроект №1056-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності», за який у другому читанні ВР проголосувала 03.10.2019 року. На дату публікації даної статті закон готується на підпис.

«Краще — ворог доброго» або трошки про «1210».

Ми продовжуємо розглядати законопроекти нової влади і на черзі один з найбільш одіозних документів – законопроект № 1210 під гарною назвою «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві».

Щоправда, той поспіх, з яким Верховна Рада приймає закони, навряд чи дозволить усунути неузгодженості, а, скоріше за все, може їх тільки додати.

Про зміни, яких зазнає сфера фінансових послуг з набранням чинності новим законом

20 вересня 2019 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав споживачів фінансових послуг» (Проект №1085-1), далі за текстом – Закон.

Нагадаємо, що в 2015 році майже аналогічний законопроект (Проект №2456-д) вже подавався на  розгляд Верховної Ради, був підготовлений до другого читання в 2017 році але так і залишився неприйнятим.

Ні для кого не буде новиною, що громадяни України мають досить невисокий рівень фінансової грамотності.