Доминанта

Что нужно знать плательщику единого налога при сдаче в аренду недвижимости

23 окт. 2017

Учитывая нестабильность экономической ситуации в Украине, лица, имеющие свободные средства, стали вкладывать в недвижимость. Как результат - образовался целый пласт лиц, которые зарабатывают на сдаче в аренду принадлежащего им имущества.

Говоря по правде, более 90 процентов так называемого «бизнеса» связано с арендой жилья и находится в тени, а те немногие его представители, которые хоть как-то готовы раскрыть свою деятельность, часто регистрируются плательщиком единого налога (ЕН). Именно о них и пойдет речь в данной публикации.

Итак, для начала давайте разберемся, может ли плательщик единого налога заниматься деятельностью по сдаче в аренду недвижимости.

  • 1-я группа Единого налога

разрешенные Налоговым кодексом Украины виды предпринимательской деятельности для данной группы вообще исключают возможность получать такими лицами доход от аренды в рамках предпринимательства.

Если Вы плательщик ЕН 1-й группы – единственный вариант сдавать свою недвижимость как физическое лицо и оплачивать подоходный налог.

  • 2-я группа Единого налога

могут сдавать в аренду принадлежащие им на праве собственности объекты или праве аренды, при этом им запрещается оказывать в этой сфере посреднические услуги.

Арендаторами в отношениях с такими лицами могут выступать только плательщики единого налога или физические лица. Следовательно, официально сдать помещение в аренду плательщику налога на прибыль у Вас не выйдет.

Также установлены ограничения по площади объектов, передаваемых в аренду (пп. 291.5.3 ПКУ), а именно:

- земельные участки общей площадью до 0,2 гектара включительно;

- жилые помещения (квартиры дома и их части) общей площадью не более 100 кв.м.;

- нежилые строения (помещения сооружения и их части) общей площадью не более 300 кв.м.

  • 3-я группа Единого налога

могут вступать в арендные отношения как с физическими, так и с юридическими лицами без каких-либо ограничений по субъектному составу. Однако, если арендодатель является ФЛП, то он имеет право сдавать в аренду недвижимость опять-таки в пределах граничных размеров площади, как и для 2-й группы.

Если арендодателем является юридическое лицо, то оно может сдавать в аренду недвижимость безо всякого ограничения ее размера. 

  • Общие требования для всех групп ЕН

Следует отметить, что для сдачи в аренду недвижимости необходимо зарегистрировать соответствующий вид экономической деятельности, например, один из следующих:

  • 68.20. Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества (подходит для 2-й и 3-й групп);
  • 68.31. Агентства недвижимости (только для 3-й группы);
  • 68.32. Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта (только для –3-й группы).

Осуществление плательщиком единого налога вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН, является основанием для утраты статуса плательщика ЕН с налогового периода, следующего за тем, в котором такая деятельность осуществлялась.

Бытует мнение, что за такое нарушение Вы просто должны оплатить налог в размере 15 % дохода, полученного от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков ЕН и можете спать спокойно, однако это не соответствует действительности.

Если обратиться к положению п.293.4. и п.п.298.2.3. Налогового кодекса Украины, мы увидим, что действительно к такому доходу должна быть применена ставка в размере 15%, но уже со следующего налогового периода Вы должны стать плательщиком на общей системе со всеми вытекающими от сюда последствиями. 

Как же обойти установленные ограничения для физических лиц-предпринимателей 2-й и 3-й группы ЕН?

Можно сдать в аренду только часть объекта. Например, Вы собираетесь сдавать в аренду жилой дом площадью 120 кв.м. В договоре Вы имеете право прописать, что предметом аренды является не дом, а скажем помещения первого этажа в пределах предусмотренных ограничений или же можете сдать в аренду весь объект, как просто физическое лицо. Вот чего не следует делать, так это сдавать часть объекта как физическое лицо, а часть – как субъект предпринимательства. «Разбивая» предмет аренды таким образом, независимо от статуса, такое лицо рассматривается фискальным органом как одно целое, а следовательно – у Вас будет превышение разрешенных площадей арендных объектов.

Чем грозит превышение лимита площади?

- применение к такому доходу ставки в размере 15 % от суммы дохода, полученного за налоговый период, в котором началось такое нарушение;

- перевод плательщика на общую систему налогообложения с начала налогового периода, следующего за тем, в котором допущено нарушение с применением установленных для них ставок налогов (18%), а также начислением всех санкций за несвоевременную оплату налога и сдачу отчетности:

-  25% от суммы самостоятельно доначисленного фискальным органом налога;

- 50% от ставки за нарушение правил применение упрощенной системы налогообложения и др. 

Важно:

-при сдаче недвижимости следует помнить, что помимо налоговых, Вы должны выдержать так же другие требования, в том числе в отношении объекта аренды и самого договора. Так, если предметом аренды является рабочее место, правовая природа которого является смешанной, так как оно включает не только недвижимое имущество (его часть) но и оборудование, необходимо четко определить не только порядок использования помещения (его части), но и его площадь, состав переданного оборудования.

- если Вы сдаете часть дома или помещения, то объект аренды должен быть четко определен с помощью его детального описания или выделения на техническом плане помещений (их частей), которые передаются в пользование арендатору.

-в договоре аренды необходимо отразить все существенные условия так как в противном случае договор буде считаться не заключенным. 

Таким образом для для осуществления деятельности по сдаче в аренду недвижимости необходимо правильно избрать форму такой деятельности,  в том числе и с учетом характеристик предмета аренды.

 

 

 

   Алексей Ющенко

   руководитель корпоративной практики АО "КФ "ДОМИНАНТА"

Теги: аренда недвижимость, налогообложение при аренде, единый налог

Рейтинг страницы: 5/5 на основе 6 оценок.




Другие новости


Які нововведення чекають на бізнес із прийняттям закону про РРО? (ч.2)

Продовжуючи розгляд змін внесених до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» (далі – Закон), хотілось акцентувати увагу на деяких питаннях ведення звітності фізичних осіб-підприємців, а також про штрафи, які передбачені за порушення даного Закону.

Отже, які зміни відбудуться у звітності для ФОПів у зв’язку з обов’язком використання РРО?

Які нововведення чекають на бізнес із прийняттям закону про РРО? (ч.1)

Вже більше місяця минуло з моменту опублікування Законів України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо детінізації розрахунків у сфері торгівлі і послуг» та «Про внесення змін до Закону України «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг» та інших нормативно-правових актів щодо детінізації розрахунків у сфері торгівлі та послуг (далі – Закони), проте баталії навколо нього до сих пір не вщухають.

Ухвалено Закон України "Про Державний бюджет України на 2020 рік". Чого чекати?

14 листопада 2019 року Веховна Рада ухвалила Закон України "Про Державний бюджет України на 2020 рік"