Доминанта

Декілька слів про оплату за оренду землі

1 нояб. 2016

Останнім часом орендарі земельних ділянок, що перебувають у комунальній (чи державній) власності, все частіше отримують від орендодавців вимоги про зміну умов договору в частині перегляду розміру орендної плати. Не полишає поза увагою це питання і податкова, проводячи перевірки та дораховуючи суми зобов’язання із плати за землю.

Що ж робити орендарям? Чи зобов’язані вони погоджуватись на вимоги орендодавців про  внесення змін до договорів оренди?

Тривалий час практика була досить хиткою, однак останнім часом сформувалась тенденція на її стабілізацію, але не на користь орендарів.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України (далі - ПК) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються сторонами у договорі.

Разом з цим пунктом 288.5. ст. 288 ПК встановлено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але при цьому річна сума платежу:

- не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки;

- не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки (крім випадків придбання права оренди на конкурентних засадах).

За змістом підпункту 10.2. ПК плата за землю належить до місцевих податків і зборів, і на підставі вимог підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього ж Кодексу є обов'язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 269.1 статті 269 ПК платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Останні ж, як визначає зміст підпункту 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК, - це особи, яким, зокрема, на умовах оренди надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, ПК прирівняв орендну плату до податку на майно з відповідними наслідками для орендаря.

Таким чином, при оренді землі на дані правовідносини розповсюджують свою дію як норми Цивільного (або Господарського кодексу, якщо орендарем є суб’єкт підприємницької діяльності) та норми Податкового кодексу України, а отже і розглядати дані договори потрібно в розрізі кожного права окремо.

Так в доктрині цивільного (господарського) права встановлено свободу та непорушність зобов’язання. Тобто ніхто не може вимагати зміни зобов’язання в односторонньому порядку крім випадків, передбачених чинним законодавством та умовами договору.

За принципами податкового права – плата за оренду землі є частиною податку, а отже повинна сплачуватись у чітко визначеному законом розмірі.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 ст.16 ПК платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

При цьому виходячи із принципу пріоритетності норм ПК для цілей оподаткування над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 ст. 5 ПК, навіть за умови не внесення змін до договору оренди розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим за встановлений мінімум.

Як зазначалось вище, ставки орендної плати встановлюються органами місцевого самоврядування, а законом встановлено тільки верхню та нижню межі розміру орендної плати. Отже, орендар (державної чи комунальної) земельної ділянки зобов’язаний сплачувати не менше встановленого мінімального розміру орендної плати незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

Саме такої позиції притримується і Верховнй суд України у своїх постановах.

Якщо орендар буде сплачувати орендну плату в розмірі встановленому в договорі, але меншому ніж 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки в рік, то це може призвести до позачергової перевірки податковим органом та донарахування йому зобов’язання з плати за землю навіть без внесення змін до договору.

Все вищевикладене 100% буде відноситься до платників земельного податку. Однак, яка позиція судів та податкової буде у тому випадку, якщо орендарем земельної ділянки буде суб’єкт господарювання на спрощеній (1-3 групи) системі оподаткування?

Оскільки відповідно до пп. 4 п. 297.1 ст. 297 ПК платників єдиного податку першої - третьої звільнено від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності із земельного податку їм не може бути визначено податкове зобов’язання та нараховані штрафні санкції. Таким чином, навіть невідповідність розміру орендної плати зазначеної в договорі оренди мінімальному розміру визначеному законодавством не може бути підставою для застосування до таких орендарів санкції передбачені податковим кодексом.

До відома: рішенням Одеської міської Ради №756-VII від 29.06.2016р. була затверджена технічна ї документація з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси яка буде застосовуватись з 01.01.2017 року і відповідно до цієї НГО буде визначатись плата за землю.

Що стосується вимог про зміну умов договору в частині орендної плати необхідно зазначити наступне:

Згідно з п. 3 ч. 1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату. При цьому відповідно до ст.30 ЗУ «Про оренду землі» та ст. 651 ЦК України зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, а у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Внесення змін до договору можуть стосуватись різних питань, проте ми розглянемо тільки питання внесення змін  в частині розміру орендної плати. Судова практика з цього питання не однозначна і суди по-різному вирішують спори про внесення змін до договору: від повного задоволення вимог до повної відмови з посиланням на свободу договору. Однак, практика Верховного суду України з цього питання здається більш визначено і в ній висловлена наступна позиція: зміна розміру нормативно-грошової оцінки, ставки орендної плати є підставою для перегляду її розміру у разі якщо умовами договору оренди землі передбачено можливість перегляду орендної плати за землю.

http://reyestr.court.gov.ua/Review/57986907

На мою думку доцільно «позмагатись» з органом місцевого самоврядування у питанні внесенні змін до договору оренди землі тільки у випадках, якщо ви є платником єдиного податку (1-3 груп), або ж встановлена органом місцевого самоврядування ставка для Вашого виду цільового використання земельної ділянки є значно більшою ніж встановлені законом 3%.

До відома: у м. Одесі ставки оренди в залежності від цільового використання землі були затверджені Рішенням Одеської міської ради №1267-VI від 20.09.2011 р. (із змінами внесеними рішенням №5275-VI від 27.08.2014 р.)

 Олексій Ющенко

керівник корпоративної практики АО "АФ "ДОМІНАНТА"

Теги: плата за землю, договір

Рейтинг страницы: 0/5 на основе 0 оценок.




Другие новости


Какие изменения планируются в сфере лицензирования?

Законодательная деятельность Верховной Рады Украины нового созыва набирает неслыханные обороты. В эпоху таких новшеств главная задача – не упустить важные законодательные изменения, непосредственно связанные с регулированием хозяйственной деятельности. 13 сентября 2019 года депутаты приняли за основу со сокращенным сроком подготовки законопроект № 1060 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования порядка лицензирования хозяйственной деятельности». Учитывая, что он определен Президентом как неотложный, данный законопроект с очень высокой вероятностью будет принят уже в ближайшее время.

Парковка по-новому теперь и в Одессе!

Итак, свершилось! Начиная с 9 сентября уже и в Одессе наконец-то начали работать в полной мере инспекторы по парковке. И если ранее они только оставляли нарушителям правил парковки письменные предупреждения и пытались увещевать их словесно, то отныне уже будут выписывать штрафы в сумме 255-ти или 510-ти гривен (первый — за стоянку в зоне действия дорожного знака "Остановка запрещена", второй же — за нарушения правил парковки, результатом которых может стать эвакуация автомобиля, о чём будет сказано ниже).

Второе пришествие и «Каста проклятых»?

11 сентября Верховная Рада 316 голосами приняла пакет поправок к законам по вопросу конфискации незаконных активов лиц, уполномоченных на выполнение функций государства или органов местного самоуправления. Изучение публикаций в СМИ по этому поводу выявило ряд неточностей в толковании журналистами законопроекта, поэтому мы решили подготовить юридический анализ документа. Тем более что с учётом уникальности нового парламента, принимающего все что спускают из Офиса Президента, вероятность изменений в нём во втором чтении минимальна.