Превосходя Ваши ожидания
Одесса, пр-т Гагарина 12А, БЦ "Шевченковский", эт. 12

Квартира под офис

20 февр. 2017

Вопрос о правомерности использования квартиры под офис поднимался уже неоднократно, однако ввиду многогранности данного вопроса однозначного ответа так и не найдено.

В этой статье мы попытаемся рассмотреть данный вопрос с различной точки зрения и начнем, пожалуй, с правомерности использования квартиры под свою деятельность ее собственником - физическим лицом.

Долгие споры с участием самозанятых лиц (нотариусов, адвокатов и др.) и коммунальных служб фактически сформировали практику, из которой следует, что владелец квартиры может использовать её для своей деятельности, если такая деятельность не является производственной. Однако следует напомнить, что деятельность самозанятого лица не является предпринимательской (а является профессиональной) и совсем другой подход будет применяется к использованию жилья для целей предпринимательства.

Конечно, если вы как субъект предпринимательства  используете принадлежащую вам или арендованную квартиру как «back office» никто вам в этом помещать не сможет, однако следует отметить, что отнесение затрат по содержанию этого жилья к составу расходов налоговая скорее всего не признает.

В части заключения договора аренды квартиры для использования ее под офис действуют четкие ограничения. Так, положениями ст. 813 Гражданского кодекса Украины предусматривается, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, однако при этом часть вторая данной статьи четко определяет, что если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания физического лица. Положениями подпункта 14.1.97 (ч.г), Налогового кодекса Украины, аренда жилых помещений - хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Таким образом, законодатель сразу ограничивает возможность нецелевого использования жилья. Данная норма так же подкрепляется ст. 8 Жилищного кодекса, которой предусмотрен запрет на перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые.

То есть для того чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно чтобы жилое помещение использовалось по назначению. Многочисленные разъяснения налоговой четко отражают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.

В этом вопросе позиция налоговой согласовывается с мнением большинства иных государственных органов (письмо НКРЭ, № 6083/14 / 17-08 от 03.10.2008г. и письмо Госкомпредпринимательства № 3841 от 08.06.2004г.).

Следует сказать, что согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка считается правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Договор аренды квартиры для целей его использования как нежилого помещения не является ничтожной, однако может быть оспорена и  признана судом недействительной.

Фискалы редко «утруждают» себя исками о признании недействительными договоров, ограничиваясь просто снятием с расходов суммы затрат по ним, однако  исключать такую возможность все же не следует.

Административные суды, как правило, принимают в данном вопросе сторону налоговой, поскольку нарушение законодательства в данном случае будет явным, но для  справедливости надо сказать, что имеются и позитивные решения в пользу налогоплательщиков (определение ВАСУ № К-34381/06 от 30.07.2009), однако они остаются в меньшинстве.

Подытоживая все вышесказанное можно рекомендовать по возможности  использовать для  предпринимательской деятельности  только нежилую недвижимость, но  если это все-таки  невозможно, то относить оплату по такому договору на расходы будет  нежелательным и может повлечь серьезные финансовые санкции со стороны налоговой при проверке.

 

Алексей Ющенко

руководитель корпоративной практики АО "АФ "ДОМИНАНТА"

 

Теги: офис, квартира

Рейтинг страницы: 0/5 на основе 0 оценок.




Другие новости


Принцип качества закона в пользу лица (практика ЕСПЧ)

Как часто Вы сталкиваетесь с нормативно-правовыми актами, которые или противоречат друг другу, либо абсолютно не понятны в их применении. К сожалению, наше законодательство имеет целый ряд таких проблем.

Таможенный реестр: какие возможности предоставлены собственнику ТМ?

Положа руку на сердце, следует признать, что уровень зашиты прав собственников объектов интеллектуальной собственности в Украине оставляет желать лучшего. Копии вещей известных брендов настолько захватили наш рынок, что порой отличить их от оригинала крайне сложно. Учитывая объёмы реализации контрафактной продукции собственники ТМ несут существенные убытки. С целью защиты таких правообладателей в Украине функционирует Таможенный реестр. Он содержит информацию об собственниках ТМ, которые обратились к уполномоченным органам для способствования им в защите своих прав при таможенном оформлении товаров.

Приобретательная давность на недвижимое имущество: практическое применение и возможные сложности

В правоприменительной практике встречаются случаи, когда то или иное лицо открыто и добросовестно владеет имуществом, в том числе недвижимым, но на владение, которым у него отсутствуют достаточные правовые основания. Чтобы разрешать подобные ситуации в правовом поле, еще в римском праве возник институт приобретательной давности, где он получил название usucapio, что означает «приобретение в результате пользования». Приобретательная давность в Украине является одним из правовых оснований приобретения права собственности, позаимствованным из римского права и предусмотренным гражданским и земельным законодательством.