Превосходя Ваши ожидания
Одесса, пр-т Гагарина 12А, БЦ "Шевченковский", эт. 12

Очередные изменения в процедуре регистрации недвижимости и бизнеса

13 окт. 2016

На сегодняшний день являются уязвимыми и подвержены рейдерским атакам права собственников как на объекты недвижимости, так и на корпоративные права. Незаконное завладение собственностью юридических и физических лиц стало одним из негативных факторов влияния на инвестиционный климат в стране, на уверенность граждан Украины в будущем.

С целью защиты собственников недвижимости и корпоративных прав при регистрационных действиях, а также для усиления административной и уголовной ответственности субъектов регистрационных действий, Верховной радой Украины был принят проект Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» (далее - Законопроект), который на данный момент в законную силу не вступил. Законопроектом предусмотрены изменения в профильные законы по регистрации недвижимости и юридических лиц, Уголовный кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, закон о нотариате, Гражданский и Хозяйственный кодексы, а также в иные нормативно – правовые акты.

Итак, начнем с рассмотрения изменений в Закон о регистрации недвижимости.

В начале 2016 года нотариусы получили возможность проводить регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества без каких – либо территориальных ограничений. То есть, нотариус города Киева имеет право перерегистрировать недвижимость, расположенную, например в Одессе. На практике это привело к появлению частых случаев незаконного завладения имуществом. На основании поддельных документов недобросовестные нотариусы осуществляли десятки или даже сотни регистраций переходов прав собственности на объекты, место расположения которых ограничивалось лишь территорией Украины. В связи с принятием Законопроекта, государственная регистрация права собственности и иных имущественных прав будет проводиться исключительно государственными регистраторам и нотариусами, находящимися в пределах области, в которой расположен сам объект недвижимости. Это значительно уменьшит количество незаконных регистраций, поскольку недобросовестный нотариус будет творить беспредел только в пределах области и то пока его не поймают правоохранительные органы.

Также подлежит небольшим изменениям процедура регистрации перехода права собственности после совершения нотариальной сделки. По Законопроекту государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия будет проводится после завершения такого действия, но не позднее 5 - ти рабочих дней с момента совершения сделки. Это значит то, что по своему усмотрению нотариус может подождать несколько дней и осуществить переход права собственности только лишь на пятый день после совершения нотариального действия или осуществить такую регистрацию сразу же после совершения сделки (при этом взымая административный сбор в размере всего лишь 140 гривен, а не как было ранее в размере 6 890 грн. за регистрацию права на объекты недвижимости в течении 2- х часов).

Нововведения, предложенные в Законопроекте, предусматривают сообщение владельцу объекта недвижимости о получении заявления на проведение регистрационных действий касательного надлежащего собственнику объекта недвижимости. Порядок и процедура такого уведомления Законопроектом не предусмотрена. Кроме того, практически реализовать такое положение сложно. Уведомлять собственников собираются путем отправки СМС - сообщений, но проинформированы могут быть далеко не все, ведь номера телефонов многих владельцев не указаны в реестре.

Вводится обязательная регистрация заявления владельца объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий и снятие такого запрета по вступившему в законную силу решению суда или по заявлению самого владельца.  Особых требований к такому заявлению  не установлено. Рекомендуем в нем указывать сведения о правоустанавливающем документе на надлежащий Вам объект недвижимости и на основании ст. 25 ЗУ «О регистрации прав на недвижимое имущество» просить запретить совершать какие – либо регистрационные действия с объектом недвижимости. Получив такое заявление, регистратор обязан безотлагательно его принять и приостановить регистрацию. При этом владелец недвижимого имущества должен в течение 10-ти рабочих дней предоставить государственному регистратору решение суда о запрете совершения регистрационных действий или новое заявление о запрете, обнулив при этом срок приостановления, иначе регистрационные действия будут восстановлены.

Законопроектом вводится положение о том, что регистрационные действия на основании решений судов будут проводится исключительно по решениям в электронном виде, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений. Государственная судебная администрация будет обязана в день вступления в законную силу решения, связанного с объектом недвижимого имущества (признание или отмена права собственности, наложение или снятие ареста, ипотеки и др.), передать экземпляр такого решения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, а регистратор недвижимости в свою очередь без каких любо заявлений заинтересованных лиц обязуется провести регистрацию на основании полученного судебного решения.

К иным изменениям порядка регистрации прав на недвижимость относятся: предоставление права Министерству юстиции Украины осуществлять мониторинг регистрационных действий; возвращение возможности получения «вытяга» с реестр, на котором будут снова ставить подпись и печать регистраторы; обязательное использование государственными регистратором сведений Государственного земельного кадастра, Единого реестра документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ; увеличение с 30-ти до 60-ти дней срока обжалования решений, действия или бездействия государственного регистратора.

Значительные изменения также внесены в Закон о регистрации юридических лиц.

Отменяется, не просуществовавший и года, принцип экстерриториальности, который пока еще позволяет регистраторам юридических лиц реализовывать свои полномочия по всей территории Украины. То есть, регистратор какого–либо населённого пункта Николаевской области вправе провести первичную регистрацию юридического лица или внести изменения в сведения о юридическом лице, уже содержащиеся в реестре, независимо от места его расположения на территории Украины. Согласно изменениям, такие действия будут проводится регистраторами только в отношении юридических лиц, территориально расположенных в пределах одной с таким регистратором области.  

Вводится обязательное нотариальное заверение подписей Главы и Секретаря общего собрания юридического лица на протоколах, которые являются основанием для внесения изменений в реестр. Нотариальное заверение подписей участников также будет требоваться на уставе юридического лица, за исключением первичной регистрации. Помимо указанных документов нотариально заверять также придётся подписи на: заявлении участника о выходе, передаточном акте и распределительном балансе. Требование нотариального заверения на договор купли–продажи корпоративных прав не распространяется.

Снова обязательным документом при первичной регистрации будет решении о создании юридического лица. Такое решение, так как и "первичный" устав, нотариально заверять не требуется.

Остается непонятным, почему не вводят обязанность по нотариальному заверению договора купли-продажи корпоративных прав, ведь на основании такого договора законного собственника можно лишить его прав на управление юридическим лицом. Таким образом, законодатель оставляет возможность рейдерам обманным путем завладеть корпоративными правами, поскольку подпись на договоре купли–продаже возможно подделать, а протокол о смене участников может и не подписываться лицом, которого незаконно лишают его корпоративных прав.

Также, как и в Закон о регистрации недвижимости, в Закон о регистрации юридических лиц вводится положение о мониторинге Министерством юстиции Украины регистрационных действий в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований; представление Министерством в Высшую квалификационную комиссию нотариата при Министерстве юстиции Украины предложения об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью. Снова возвращается возможность получения выписки с реестра юридических лиц, на которой будет ставится печать и подпись регистратора.

Изменения в Уголовный кодекс Украины предусматривают совершенствование и ужесточение уголовной ответственности за подделку документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Изменения в Кодекс Украины об административных правонарушениях предусматривают усиление административной ответственности должностных лиц, нарушающих установленные законом сроки проведения государственной регистрации физических и юридических лиц, общественных формирований или нарушают установленный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Оценить качество большинства нововведений на практике сможем только после вступления Законопроекта в законную силу. Но сейчас очевидно ясно, что корпоративные права по-прежнему будут объектом пристального внимания со стороны рейдеров, ведь возможность незаконного завладения правами юридических и физических лиц Законопроектом устраняется лишь частично.

Игорь Козак 

юрист АО "АФ "ДОМИНАНТА"

Теги: антирейдерский закон, изменения

Рейтинг страницы: 0/5 на основе 0 оценок.




Другие новости


Практические рекомендации по подготовке к проверке Гоструда (ч.2)

Трудоустройство сотрудников

Одним из самых выявляемых нарушений является допуск сотрудников к работе без оформления трудового договора. Данное нарушение не только самое распространенное, но и «дороже всех» обходится работодателю. Санкция составляет 30 минимальных заработных плат (111 690 грн.) за каждого нетрудоустроенного сотрудника. Подготовка к проверке в данной части может заключатся только в одном – трудоустройстве всех сотрудников, при этом работодателем издается соответствующий приказ и направляется уведомление в ГФС. Следует обратить внимание, что если работодателем является физическое лицо-предприниматель, то в данном случае трудовой договор должен быть заключен в письменной форме.

Практические рекомендации по подготовке к проверке Гоструда (ч. 1)

В преддверии массовых проверок субъектов хозяйствования, проведение которых анонсировал Премьер-министр Украины, - бизнес начал приводить в порядок свою документацию.

Топ 5 наиболее распространенных нарушений законодательства о труде по результатам проверок в 2018 году

В продолжение цикла публикаций, посвящённых предстоящим комплексным проверкам украинского бизнеса согласно распоряжению Кабинета министров Украины «О мерах, направленных на детенизацию отношений в сфере занятости населения», в данной статье мы проанализировали наиболее распространённые нарушения трудового законодательства в 2018 году. Таким образом, акцентируя внимание на наиболее уязвимых местах в сфере трудовых отношений, мы составили для Вас своеобразный чек-лист, проверив который Вы сможете предотвратить нежелательные последствия в виде достаточно крупных штрафов.