Доминанта

Продление договора аренды земельного участка на тот же срок и на тех же условиях или Выводы большой палаты ВС не указ для других палат!

25 февр. 2019

Правовая проблема применения института продления договора аренды земельного участка, предусмотренного ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не нова. Норма ст. 33 указанного закона прописана недостаточно четко, что дает возможность ее неоднозначного применения судами, в том числе кассационной инстанции.

По смыслу ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» по окончании срока действия договора аренды земли арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок. Для реализации этого преимущественного права он должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор до истечения срока действия договора, в срок указанный договором, но не позднее чем за 1 месяц до его истечения. К этому уведомлению арендатор должен приложить проект дополнительного соглашения. При возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены сторонами, а в случае не достижения согласия по его существенным условиям, преимущественное право арендатора – прекращается. Арендодатель обязан в месячный срок рассмотреть предложенную редакцию дополнительного соглашения и согласовать его условия с арендатором, в случае достижения согласия, стороны подписывают дополнительное соглашение.

В соответствии с ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» предусмотрено иное основание для продления договора – продолжение использование земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя в отношении продления договора, которые должны быть направлены арендатору в течение 1 месяца с дня окончания срока действия договора. В таком случае дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

Определенное время судебная практика трактовала данную норму закона таким образом, что на самом деле в ст. 33 идется не о двух отдельных основаниях, а по сути только об одном – о преимущественном праве арендатора, которое он может реализовать строго соблюдая условия, описанные в статье.

Т.е. в случае если арендатор направил вовремя в адрес арендодателя уведомление и проект дополнительного соглашения, но арендодатель его проигнорировал, тогда продолжая пользоваться земельным участком через месяц после истечения срока аренды, арендодатель имеет право требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения.  Такая позиция не совсем отвечает буквальному толкованию ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», что было в дальнейшем отмечено Верховным судом.

Сумятицу в применении ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» вносит его требование об обязательном заключении дополнительного соглашения, которого нет в ст. 764 Гражданского кодекса Украины, устанавливающая последствия продолжения пользования арендованным имуществом после истечения срока договора аренды.

Учитывая правовую проблему правоприменения данной статьи, одно из дел, основывающееся на указанной статье было передано на рассмотрение Большой Палаты ВС.

Разъясняя порядок применения ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» БП ВС в Постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 594/376/17 указала, что основания, предусмотренные ч.1-5 ст. 33, а также ч.6 ст. 33 указанного Закона это разные основания для «возобновления» арендных отношений.

При этом, по ч.1 -5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» стороны заключают договор аренды (дополнительное соглашение к нему) на новый срок. При этом существенные условия договора аренды могут быть изменены сторонами, это касается как самого срока аренды, так и других его существенных условий, в т.ч. цены.

Для применения ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» необходимо наличие следующих юридических фактов:

- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

- до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

- к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

- арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

Часть 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» устанавливает иное основание для «возобновления» договора аренды – продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений от арендодателя на протяжении 1 месяца с даты окончания срока аренды.

В этом случае, договор аренды земли продлевается ровно на тот же срок, на который был заключен ранее, и на тех же условиях. Стороны, в т.ч. арендодатель в таком случае не вправе настаивать на изменении условий договора.

Для возобновления арендных отношений по ч.6 ст. 33 указанного закона, по мнению БП ВС необходимо наличие следующих юридических фактов:

- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

- до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

- к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

- продолжает использовать земельный участок после окончания срока действия договора аренды;

- арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.

По нашему мнению, такая позиция ВС не совсем отвечает требованиям закона, ведь хотя БП ВС и указал что ч.1-5 и ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» являются разными основаниями для продления аренды, но в то же время он указал, что для применения ч.6 ст. 33 по сути необходимо соблюдение условий, предусмотренных ч.1-5 этой же статьи, что  является абсурдом. 

Вместе с тем, следующее дело в этой же области, которое дошло Верховного Суда, и на которое мы хотели бы обратить внимание, было рассмотрено Палатой по рассмотрению дел в отношении земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда.

Судьи данной палаты, по нашему мнению, отнеслись к данной проблеме более ответственно и обоснованно.

Так, в Постановлении ВС от 10.09.2018 г. по делу № 920/739/17 данная палата ВС согласилась с тем, что по смыслу ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» договор аренды земли может быть возобновлен как в ходе реализации преимущественного права арендатора (ч.1-5 ст. 33) так и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.

При этом для возобновления договора аренды по ч.1-5 ст. 33, так же как и БП ВС  ВС указал что необходимо наличие следующих юридических фактов:

- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

- до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

- к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

- арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

В то же время для возобновления договора по ч.6 ст. 33 (продолжение использования земельного участка) необходим следующий юридический состав:

- пользование арендатором земельным участком после окончания срока аренды и отсутствие возражений арендодателя против такого использования (что можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на пролонгацию договора)

При этом необходимо обратить внимание, что уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не требуется. Суть возобновления договора аренды согласно этой части статьи именно и находится в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель, соответственно, не возражает против возобновления договора, в частности в связи с надлежащим исполнением договора аренды земли.   Отсутствие таких возражений, как уже указывалось, может иметь проявление в «молчаливом согласии».

Интересным и правильным является также вывод о том, что в случае продолжения использования земельного участка и отсутствии возражений от арендодателя, арендатор имеет право обратиться с требованием о признании заключенным соглашения о возобновлении договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Арендодатель, в свою очередь вправе в любое время до заключения соглашения о возобновлении договора аренды обратиться с иском к арендатору с требованием об освобождении земельного участка. 

То есть договор аренды земли будет считаться заключенным только в случае заключения дополнительного соглашения, о чем непосредственно говориться в ч.8 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли». При этом отказ или затягивание заключения дополнительного соглашения к договору аренды может быть обжаловано в суде.

Такие выводы Палаты ВС, с нашей точки зрения, отвечают духу закона более чем выводы БП ВС, однако могла ли палата Верховного Суда по сути отступить от выводов, изложенных в Постановлении Большой палаты?

Учитывая такую правовую неопределенность, в дальнейшем каждая из сторон будет вправе ссылаться на противоположные выводы, сделанные Верховным Судом, и надеемся, дананая проблема будет разрешена на уровне Большой Палаты ВС.

Тем не менее, к сожалению, открытым остался еще один вопрос. В какой срок должно быть заключено дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды на тот же срок по основаниям, предусмотренным ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли»? В месячный срок с момента окончания договора? В месячный срок после истечения срока для предоставления возражений арендодателем? В месячный срок с дня подачи соответствующего письма и проекта дополнительного соглашения арендатором арендодателю независимо от окончания срока договора аренды?

Надеемся в ближайшее время ВС даст ответ и на этот вопрос.

  Виталий Цвигун 

  руководитель судебной практики, адвокат АО "КФ "ДОМИНАНТА" 

Теги:

Рейтинг страницы: 5/5 на основе 1 оценок.




Другие новости


Розподіл майна подружжя без суду

Необхідність поділу спільного майна подружжя, як правило, виникає у зв'язку з розірванням шлюбу. Однак дружина та чоловік мають право на поділ такого майна незалежно від розірвання шлюбу.

Як свідчить практика, подружжя піднімає питання про поділ спільного сумісного майна тоді, коли шлюбні відносини між ними фактично припинені але юридично шлюб залишається зареєстрований.

НОВЕ ЖИТТЯ ТОВАРИСТВ: АНАЛІТИКА ПРАВОЗАСТОСУВАННЯ ГОЛОВНОГО КОРПОРАТИВНОГО ЗАКОНУ МИНУЛОГО РОКУ

Вже майже півтора роки пройшло з моменту набрання чинності Законом України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю». І хоча красивої круглої дати сьогодні немає, все ж пропонуємо підвести деякі підсумки реалізації викладених в цьому принциповому для корпоративної сфери правового регулювання нормативному акті. Бо, як показує досвід роботи за минулий рік, далеко не всі товариства з обмеженою відповідальністю і товариства з додатковою відповідальністю навчилися правильно жити за новим законодавством.

Довірча власність – як спосіб забезпечення виконання зобов’язання

20 вересня набрав чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» № 132-IX, яким введено новий в українському законодавстві спосіб забезпечення виконання зобов’язання «довірча власність».

По суті, законодавець вирішив удосконалити процедуру забезпечення виконання зобов’язання, та захистити права сторін боргових зобов’язань. Але чи дійсно такий варіант буде ефективний на практиці, поки не відомо, так як існує величезна кількість нюансів, які будуть вирішені лише після того як інститут довірчої власності запрацює на практиці.