Доминанта

Сплата орендної плати під час карантину: як бути?

23 апр. 2020

Без сумніву можна стверджувати, що питання орендної плати для бізнесу наразі є настільки ж важливим як і те, коли будуть зняті встановлені обмеження діяльності. Верховна Рада не залишає спроб зняти соціальну напруженість навколо цих відносин. Ще не встигли вщухнути дискусії, пов’язані з прийняттям Закону № 540-IX, який вступив в силу 02.04.2020 р. та містив різні формулювання в проекті та після його опублікування,  як законодавець прийняв ЗУ "Про внесення змін до Закону України "Про державний бюджет України на 2020 рік" (далі - Закон № 553-IX), яким знову були внесені зміни до порядку оплати оренди під час карантину.

Законом № 553-ІХ, який вступив в силу 18.04.2020, пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено в такій редакції:

«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».

 Аналізуючи даний пункт можемо зазначити, що залежно від рівня обмежень у користуванні майном орендар:

  • має право на зменшення орендної плати (у випадку зміни умов господарювання або істотного зменшення можливості користування майном);
  • звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним в повному обсязі.

Як діятиме Закон 553-IX на практиці?

Слід зазначити, що законодавець кардинальних змін в порядок сплати орендної плати все ж таки не вніс, оскільки і до прийняття Закону № 553-IX у орендаря була можливість вимагати зменшення орендної плати або бути звільненим від плати за користування майном у зв’язку із виникненням обставин, на які він не впливає. Даний нормативно-правовий акт деталізував, що до таких обставин відносяться і обмеження, запроваджені у зв’язку із боротьбою проти COVID-19.

Крім того, Закон № 553-ІХ не надає чіткого переліку тих осіб, що мать право на звільнення від сплати орендної плати, та тих, які можуть розраховувати саме на зменшення її розміру. Фактично, ними є всі суб'єкти господарювання, які відчули обмеження в можливості використання орендованого майна, в зв'язку з введенням карантинних заходів. Однак, логічним було б звільнення від сплати орендної плати тих підприємців, що повністю втратили можливість здійснювати підприємницьку діяльність та не користуються орендованим майном, а часткове зменшення орендної плати – для бізнесу, що перейшов на інший формат роботи (віддалений, доставок, і т.п), однак не припинив повністю використовувати орендоване майно. Крім того, не визначені також критерії зменшення орендної плати, очевидно, що такі умови залишаються на розсуд орендодавця та орендаря.

Враховуючи той факт, що на законодавчому рівні умови застосування звільнення від сплати чи зменшення орендної плати не закріплені – даний перелік питань мусить вирішуватись сторонами договору на їх розсуд.

 

Також важливим є питання оплати комунальних платежів за період дії карантину. У разі, якщо такі платежі включені до орендної плати – то орендар відповідно звільняється від їх сплати або їх розмір зменшується. Однак, якщо вони вказані в договорі як окремі платежі –  орендодавець звільняти від їх сплати об’єктивно не зобов’язаний. У такому випадку орендарю необхідно підготуватись до того, що орендодавець швидше за все буде оперувати аргументами, що дані платежі необхідні для утримання майна в належному стані незалежно від фактичного його використання. Разом із тим це питання може бути  погоджене сторонами у кожному випадку індивідуально.

 

Варто зазначити, що на орендарів, які орендують майно для власних потреб, не пов'язаних з підприємницькою діяльністю (наприклад, орендарі житлових приміщень), вищевикладені «покращення» розповсюджуватись не будуть. Однак, варто зазначити, що в таких відносинах все ж таки у багатьох орендодавців увімкнулась функція «підтримки ближнього» та непоодинокими є випадки добровільного надання знижок для орендарів. Віримо, що добрі справи повернуться сторицею. 

 

Щодо початку застосування умов зменшення орендної плати сторонами, то вони повинні бути встановлені за домовленістю сторін (тобто шляхом підписанням додаткової угоди до договору оренди). Варто зазначити, що сторони можуть передбачити, що «пільгові умови» по сплаті орендної плати починають діяти як з дати підписання додаткової угоди, так і з моменту запровадження карантину. В останньому випадку надмірно сплачені орендні платежі можуть бути зараховані в майбутніх періодах.

У разі, якщо до орендаря може бути застосоване повне звільнення від орендної плати – йому слід звернутись до орендодавця із пропозицією укладення відповідної додаткової угоди. Якщо орендодавець ухиляється від переговорів та її підписання – необхідно повідомити орендодавця в письмовій формі про несплату орендної плати саме через наявність підстав для звільнення від її оплати. Якщо такий алгоритм дій буде дотриманий - у разі виникнення судового спору орендар зможе підтвердити, що він не порушив договірні зобов’язання, а скористався своїм правом, передбаченим законом.

Враховуючи вищевикладене та швидкість, з якою законодавці приймають зміни, уникнути конфліктів між орендарями та орендодавцями точно не вдасться. Законодавець попри всі спроби не вирішив нагальні питання. Наразі підприємницька спільнота вже розділилась на два табори: прихильників лозунгу «заплати оренду – спи спокійно» та «злісних неплатників», які у більшості випадків стали заручниками сіті-молів через їх жорстку політику «імперативних» договорів. Із впевненістю можна сказали лише те, що остаточне рішення в їх спорах у більшості випадків буде прийняте, маємо надію,  неупередженими судами.

 

Теги:

Рейтинг страницы: 5/5 на основе 3 оценок.




Другие новости


Як уникнути банкрутства, якщо бізнес на межі неплатоспроможності?

Скрутний стан економіки України, наслідки карантину, несприятливі погодні умови для аграріїв на сьогодні ставлять підприємства під загрозу банкрутства та повного припинення їх діяльності.

Допомога по частковому безробіттю - квест для роботодавця

«Я вам посылку принёс.

Tолько я вам её не отдам,

 потому что у вас документов нету.

Рано вам ещё документы иметь.»

НОВИЙ ЗАКОН ПРО ЗАПОБІГАННЯ ТА ПРОТИДІЮ ЛЕГАЛІЗАЦІЇ (ВІДМИВАННЮ) ДОХОДІВ, ОДЕРЖАНИХ ЗЛОЧИННИМ ШЛЯХОМ, ФІНАНСУВАННЮ ТЕРОРИЗМУ ТА ФІНАНСУВАННЮ РОЗПОВСЮДЖЕННЯ ЗБРОЇ МАСОВОГО ЗНИЩЕННЯ»: ЩО ЗМІНИТЬСЯ ДЛЯ ПЕРЕСІЧНИХ УКРАЇНЦІВ.

На минулому тижні, а саме 28 квітня 2020 року набрав чинності прийнятий Верховною Радою в грудні 2019 року Закон України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».